logo

Formes d’adjudicació de sòl públic a entitats sense ànim de lucre per a la promoció d’habitatge cooperatiu i de lloguer social a Barcelona

La garantia del dret a l’habitatge ha esdevingut en els últims anys una prioritat per molts ajuntaments. La crisi social i econòmica iniciada l’any 2008, sumada a un parc públic i protegit històricament molt reduït, han fet augmentar exponencialment el nombre de llars que necessiten suport per accedir o mantenir l’habitatge. És en aquest context que alguns ajuntaments, entre ells el de Barcelona, han accelerat la promoció d’habitatge públic de lloguer i estan impulsant fórmules innovadores de col·laboració amb promotors socials per augmentar el parc d’habitatge social. Una d’aquestes fórmules consisteix en la cessió de sòl públic per a la promoció d’habitatge cooperatiu o de lloguer.

La cessió de sòl públic es pot produir mitjançant diferents mecanismes segons el tipus de bé (patrimonial o demanial). En el cas dels béns patrimonials (entre els que es troben els que formen part del Patrimoni Públic de Sòl i Habitatge), aquests s’acostumen a cedir mitjançant un dret de superfície, tot i que també es contempla la seva alienació (excepte pels que provenen de cessions obligatòries i destinats a Habitatge de Protecció Oficial – HPO). En el cas dels béns demanials, la seva cessió s’acostuma a produir mitjançant una concessió administrativa (demanial o de servei públic), tot i que també es pot contemplar el dret de superfície (però en cap cas l’alienació).1

Davant la necessitat imperiosa d’augmentar el patrimoni públic d’habitatge, l’Ajuntament de Barcelona ha prioritzat el dret de superfície com a instrument de cessió de sòl municipal a promotors socials per promoure habitatge en règim cooperatiu o de lloguer. Les formes d’adjudicació del sòl (per concurs públic o adjudicació directa) han configurat 4 generacions de col·laboració.

Conveni amb Sindicats i la FAVB

Prèviament a la redacció del Pla pel Dret a l’Habitatge 2016-2025, l’Ajuntament de Barcelona havia establert convenis per a la construcció d’habitatges per part d’UGT, CCOO i la FAVB. Algunes d’aquestes promocions s’havien dut a terme en sòl municipal en dret de superfície, mentre que d’altres es van promoure permutant el sòl a canvi d’habitatges acabats que integraven el parc municipal de lloguer.

Molts dels HPO van ser venuts i posteriorment desqualificats, perdent-se en aquests casos la naturalesa d’habitatge social. Però la gran majoria es van mantenir en propietat del seus adjudicataris inicials, i, tot i que la permuta de sòl per habitatge construït va suposar la pèrdua d’aquests sòls a l’Ajuntament, també va fer augmentar en la mateixa proporció econòmica el patrimoni municipal de l’habitatge amb els pisos obtinguts per la permuta, que es van destinar a lloguer del Registre de Sol·licitants d’Habitatge.

Adjudicació directa per a projectes pilot de Cohabitatge

Entre 2014 i 2015 l’Ajuntament de Barcelona va cedir el dret de superfície mitjançant adjudicació directa d’1 sòl i 1 edifici de titularitat municipal a les cooperatives La Borda SCCL i Sostre Cívic SCCL, respectivament, per a promoure les primeres promocions d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús en sòl municipal. L’adjudicació directa es va justificar per la urgència de promoure habitatge assequible a la ciutat, la necessitat de desenvolupar noves formes d’actuació i el paper central de les dues entitats en la implantació del model cooperatiu en cessió d’ús a Catalunya.

En aquests casos el dret de superfície té una durada de 75 anys, prorrogables fins als 90. Les cooperatives adjudicatàries han d’abonar un cànon a l’ajuntament com a contraprestació per l’ús del sòl i han d’acollir-se a les restriccions d’accés i preu pròpies dels habitatges de protecció oficial. Actualment ambdues cooperatives es troben en ús.

Concursos per a Cohabitatge

Superada amb èxit la fase de projectes pilot, amb la voluntat de garantir la igualtat d’oportunitats i l’excel·lència dels projectes, i davant l’aparició de nous grups i entitats interessats en el model de cohabitatge, la segona fase d’adjudicació del dret de superfície de 7 solars municipals per a projectes cooperatius en cessió d’ús es va produir l’any 2016 per concurs. Hi van concórrer 16 propostes, de les quals 5 van sortir-ne adjudicatàries (dels altres 2 solars, a 1 no s’hi va presentar cap proposta i a l’altre es va excloure l’oferta presentada per no complir els requisits mínims). Actualment 4 de les promocions es troben en construcció.

Posteriorment, l’any 2019 es va llançar un segon concurs de 3 solars, al que es van presentar 15 ofertes que van donar lloc a 3 adjudicacions. Aquest concurs va integrar diverses reivindicacions del sector de les cooperatives d’habitatge manifestades en el marc del primer concurs, com són la divisió de la licitació en dues fases, la compensació econòmica dels equips que van concórrer a la segona fase (3 per solar) i no van resultar adjudicataris, i l’adaptació d’alguns dels criteris de valoració.

En ambdós casos el dret de superfície té una durada de 75 anys, prorrogables fins als 90.

Paral·lelament, es va produir la modificació de les normes urbanístiques del Pla General Metropolità que regulen els aparcaments a Barcelona (2018), que permet que les cooperatives d’habitatge (entre altres) s’acollin a l’exempció de la dotació d’aparcament. D’aquesta manera es contribueix a la viabilitat econòmica dels projectes, l’assequibilitat dels habitatges i la promoció d’un model de mobilitat més sostenible.

Conveni ESAL (Entitats Sense Ànim de Lucre)

Davant de les dificultats en relació als terminis, costos i dinàmiques competitives associats als concursos, i donada la necessitat d’accelerar la producció d’habitatge assequible a la ciutat, prèvia autorització del plenari al mes de octubre, el 27 de novembre de 2020, es va signar un Conveni Marc entre l’Ajuntament de Barcelona i les entitats que agrupen els promotors socials i cooperatius de la ciutat (Cohabitac, FCHC i XES) i l’Associació de Gestors de Polítiques Socials d’Habitatge GHS per a la promoció de 1.000 habitatges en 10 anys (a sumar als més de 250 habitatges desenvolupats mitjançant els 2 convenis pilot i les 8 licitacions anteriors). D’aquesta manera l’Ajuntament es compromet a aportar sòls i edificis públics per a la seva construcció o rehabilitació, mentre que els promotors n’assumeixen la promoció i gestió en règim de lloguer (60%) o cooperatiu en cessió d’ús (40%). En una primera fase, l’Ajuntament ha posat a disposició de les entitats 12 solars i 3 edificis amb un potencial de 419 habitatges.

L’adjudicació del dret de superfície, en aquest cas a 99 anys, es durà a terme prèvia concurrència entre les cooperatives i fundacions, en aplicació del que preveu la Llei del dret a l’habitatge de Catalunya, i que prioritzarà en tot cas els criteris de: celeritat i industrialització en la construcció o rehabilitació, la capacitat tècnica i econòmica per garantir l’execució de l’obra, l’assequibilitat de l’habitatge per sota el màxim legal vigent, l’eficiència energètica, i la no concentració de projectes en pocs promotors. Posteriorment l’Ajuntament i la GHS revisaran i validaran (o no) les propostes de les entitats (Cohabitac, FCHC i XES).

Aquest conveni representa una primer pas cap a la configuració d’un operador públic-comunitari inspirat en el model Community Land Trust (CLT). El model CLT és originari dels Estats Units i s’ha començat a instaurar a l’Europa continental al llarg de l’última dècada. Les seves principals característiques són la dissociació de la propietat del sòl i del vol (construccions) –que ja permet el dret de superfície– la gestió compartida entre el sector públic, entitats socials d’abast comunitari i els residents –que ja permeten parcialment l’estructura de governança del conveni i la participació dels residents en el cas de les cooperatives– i l’assequibilitat dels habitatges a llarg termini –que ja permeten tant el manteniment de la propietat del sòl per part de l’Ajuntament com la qualificació dels habitatges com a protegits.

El conveni marc suposa també una oportunitat per mancomunar l’accés a finançament, sempre negociat conjuntament per entitats i Ajuntament, i amb garantia municipal, ja sigui públic (ICF, ICO, BEI) o privat (banca ètica i banca convencional); i generar economies d’escala entre les entitats, que tindran incentius per treballar en xarxa i compartir recursos i costos. En aquest sentit, les cooperatives i fundacions que siguin beneficiàries dels sòls, edificis i subvencions públiques (7% del cost del projecte aportat pel Ajuntament –subvenció retornable– i 16% pel MITMA –subvenció a fons perdut) es comprometen a dedicar, un cop amortitzats els seus crèdits, el 50% dels seus beneficis a dotar l’operador. L’objectiu és construir una lògica de revolving fund o fons rotatiu (els excedents d’uns projectes faciliten el finançament i la viabilitat dels projectes futurs) i de gestió tripartida (Ajuntament, cooperatives i fundacions, i veïnat) d’aquest patrimoni de sòls, habitatges i projectes de vida.

Eduard Cabré Romans – Consultor en relacions internacionals per a la Gerència d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona i l’IMHAB

1Veure Celobert, 2021. Guia «Facilitem l’Accés al Sòl»

Leave a reply

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *