Donato Muñoz, Vocal de la Junta de Govern de GHS i Conseller Delegat de CEVASA, juliol 2022
Hay una conciencia generalizada sobre la situación que atraviesa la vivienda actualmente; un porcentaje importante de las familias tienen dificultades económicas para cubrir sus necesidades básicas y entre ellas, la vivienda ocupa un papel central. Las Administraciones Públicas, en especial las Administraciones Locales tienen como objetivo abordar esta situación y buscar soluciones que permitan a las familias acceder a una vivienda de calidad al menor precio posible, para ello están movilizando sus recursos, especialmente suelo y convocando a los diferentes agentes para sumarse a la producción de vivienda asequible en alquiler.
Pensemos que los últimos 12 años probablemente son los años de menor producción de vivienda protegida de nuestra historia reciente y por lo tanto se ha acumulado una demanda no satisfecha que ha crecido año tras año.
La colaboración público-privada es una de las posibles soluciones, la suma de recursos y esfuerzos en un objetivo común, sin duda será más efectiva que los esfuerzos aislados. La creación de sociedades mixtas, participadas por las administraciones públicas y socios privados es una de las fórmulas que mejor integra esta voluntad de aunar esfuerzos y compromisos en la consecución de los objetivos compartidos: la creación de un parque de viviendas en alquiler, asequible, suficiente y a largo plazo. Aunque en el pasado estaba completamente asumido que compartir la propiedad de estas viviendas era bueno para ambas partes, como ocurre en otros sectores estratégicos, en la actualidad las Administraciones Públicas vienen optando por que estas viviendas a precios asequibles se construyan sobre suelos cedidos en derecho de superficie, con el fin de garantizar que la propiedad de las viviendas retorne al patrimonio público. Sin embargo, la falta de una política que integre los esfuerzos de las Administraciones Autonómicas y locales, responsables de estas iniciativas, y la Estatal, responsable de la normativa fiscal, está dificultando el éxito de esta fórmula.
Todas estas iniciativas y esfuerzos no son ajenos al sistema impositivo. Hacienda aplica con rigor impasible la normativa vigente y desgraciadamente no se siente invitada a este esfuerzo común o simplemente desconoce el perjuicio que el impacto fiscal está imponiendo a estas iniciativas. Desde el sector y en repetidas ocasiones y foros, hemos cuestionado que el acceso a la vivienda protegida en alquiler en derecho de superficie sea la forma de acceso a la vivienda con mayor carga fiscal que cualquier otra forma de acceso a la vivienda. Para cuantificarlo, podemos analizar la carga fiscal que soporta una vivienda en propiedad de una familia y compararla con la carga fiscal de una vivienda en arrendamiento, a lo largo de la vida que le resta a una persona desde que se independiza, para lo que consideramos 50 años. Todo ello homogenizado y tomando como base de referencia a efectos comparativos el coste de construcción de la edificación (sin considerar el coste el suelo e incluidos costes indirectos) sin IVA.
- ACCESO MEDIANTE COMPRA DE LA VIVIENDA
Si analizamos el coste fiscal que supone el acceder a la propiedad de una vivienda mediante compra, se concluye que cualquier ciudadano pagará, en el momento de su adquisición, el 10% en concepto de IVA, si la vivienda es protegida estará exenta de ITP (1,5%) y en el precio estará incluido el impuesto de sociedades que ha pagado el promotor como consecuencia del beneficio obtenido en la promoción. Si consideramos que ese beneficio es el 10% del precio, el impuesto de sociedades correspondiente será del 2,5% del precio. Es decir, en total, el comprador de una vivienda protegida habrá pagado directa o indirectamente un total del 12,5% del precio en concepto de impuestos (en este caso el módulo de venta). Si fuera vivienda no protegida deberíamos sumar un 1,5% en concepto de ITP, en total el 14%. En años venideros a lo largo de la vida útil del edificio (p.ej.: 50 años), salvo el IBI, que también pagará el arrendatario al repercutírselo el arrendador, el titular no pagará por IRPF, por no atribuirse rentas a la vivienda habitual. Por lo tanto, la tributación total será de un total de 307 euros por m2 útil.
Cargas totales en 50 años: 18% del coste de construcción
- ACCESO A LA VIVIENDA EN ALQUILER (SUELO EN PROPIEDAD)
En el caso de que el ciudadano, la familia, acceda a una vivienda en alquiler y se mantenga como arrendatario a lo largo de su vida, en la que la sociedad arrendadora es la plena propietaria de la vivienda (es decir, es propietario del suelo y del edificio), estará soportando en el precio del alquiler:
Cargas totales en 50 años: 57% del coste de construcción
- El IVA soportado por el propietario en la adquisición de la vivienda y no deducible, que recuperará vía rentas de alquiler a lo largo de la vida del edificio, el 10% en general y el 4% si fuera una sociedad de arrendamiento de viviendas o en el caso de vivienda protegida destinada al arrendamiento, que estos dos últimos casos aplicaremos sobre el precio del módulo, que incorpora la suma del coste del suelo, de la edificación y el beneficio del promotor. El coste por este concepto será:
Cargas en concepto de IVA: 6% del coste de construcción
- Partiendo de la renta máxima prevista para municipios del grupo A y descontando los gastos no repercutibles y gastos de gestión, así como otros gastos deducibles, como la amortización, el impuesto de sociedades resultante con un tipo impositivo del 25% o alternativamente el régimen de sociedades de arrendamiento con un 15% más un 12,5% adicional, representaría cada año aproximadamente el 1% del coste, un 50% a lo largo de los 50 años, y todo ello sin añadir el Impuesto sobre Actividades Económicas (1,32 por mil anual), que también se repercutirán en el precio del alquiler (no se consideran otras figuras societarias como fondos de inversión, sociedades de inversión colectiva ni socimis, ni considera domicilios societarios fuera del territorio común español de las sociedades o de sus socios). En concreto, el coste fiscal durante esos 50 años de “vida útil” será:
Cargas Impuesto Sociedades: 51% del coste de construcción
- ACCESO A LA VIVIENDA EN ALQUILER (SUELO EN DERECHO DE SUPERFICIE A 75 AÑOS)
Por último, veamos la carga fiscal que debe asumir el inquilino que accede a una vivienda en alquiler promovida en régimen de derecho de superficie. Recordemos que el régimen fiscal español a diferencia del resto de países de la Unión Europea, considera los derechos reales, como el derecho de superficie, concesión administrativa, usufructo y otros, como una prestación de servicios y no como entrega de bienes, esto representa que el IVA que le resulta de aplicación es el 21%. El conjunto de cargas serán las siguientes:
Cargas totales en 50 años: 122% del coste de construcción
- En primera instancia, el IVA que se soporta en la promoción de la vivienda será un mínimo del 11,43% (el 10% en la construcción y el 21% en el resto de los costes, por supuesto considerando que no se compra el suelo). También deberá hacerse frente al posible canon por el derecho de superficie y el correspondiente IVA al 21%. Considerando un canon simbólico, pongamos de 1,5 euros por m2 útil de vivienda y año, este canon en metálico, junto con el 21% IVA correspondiente al canon representa un coste del 1,5% del precio anual del alquiler (1,28% el canon y un 0,27% el IVA). Pero el precio del derecho de superficie no se limita al canon, ya que, cuando se extinga su derecho al finalizar el plazo, el beneficiario del derecho de superficie deberá entregar el edificio en perfectas condiciones de uso al propietario del suelo. Si todas las inversiones futuras las realiza el beneficiario del derecho de superficie, el valor de esa entrega será aproximadamente el 70% del coste de construcción de la vivienda excluido el IVA, actualmente estimado en 1.687 euros por m2, el 70% de esa cifra asciende a 1.181 euros y el IVA correspondiente, el 21%, a 247,94 euros, que para un derecho de superficie a 75 años (con 72 años operativos), representa una cifra de 3,84 euros anuales por m2: el IVA por el derecho de superficie será el 3,11% del precio anual del alquiler. En conjunto, los 3 conceptos, en un periodo de 50 años ascenderá a un total de 380 euros.
Cargas en concepto de IVA: 23% del coste de construcción
- Por Impuesto sobre Sociedades, según lo expuesto en el apartado 2) anterior, corregido como consecuencia del menor beneficio derivado de los mayores gastos incurridos por el coste del derecho de superficie. El coste por este concepto ascenderá al 46% del coste de construcción.
Cargas Impuesto Sociedades: 46% del coste de construcción
- Pero en el caso del derecho de superficie, además deberemos considerar el pago del patrimonio público en el momento de la reversión, que como hemos visto, estaría valorada en 1.181 euros por m2, a fecha actual. Esta cifra, repercutida en los 72 años operativos (consideramos 3 años de construcción) representaría el 14,81% de los ingresos anuales, a lo que debemos sumar el precio del canon, que recordamos, hemos considerado 1,5 euros por m2 y año, este canon representaría el 1,29% de los ingresos. En total el 16,09% de los ingresos anuales, considerando las rentas máximas de municipios del grupo A. El importe acumulado por este concepto durante 50 años ascendería a un total de 891 euros, lo que representa:
Cargas patrimonio público: 53% del coste de construcción
Por lo tanto, lo que la Administración Pública ingresará por todos los conceptos, de una vivienda en alquiler promovida sobre un suelo en derecho de superficie será de aproximadamente un 128% del coste de construcción: 70% mediante tributación y 58% por el coste del derecho de superficie y valor de reversión a la Administración).
Es decir, la fórmula más comprometida para el promotor y que ofrece mayor garantía a largo plazo, para los inquilinos, para el patrimonio público y para el cumplimiento de los objetivos públicos en materia de vivienda a largo plazo, es la fórmula que tiene un mayor coste fiscal. Todo ello considerando que aplicamos el precio máximo de alquiler que permite el módulo vigente para municipios del grupo A. Por otra parte, el impacto fiscal será mayor cuanto menor sea el precio del alquiler.
Actualmente tenemos una nueva oportunidad, con la tramitación de una Ley para el Derecho a la Vivienda, para considerar en su conjunto todas las normativas que afectan a la vivienda. Es una oportunidad inigualable de equilibrar y ponderar la regulación fiscal y especialmente que la fiscalidad en materia de vivienda tenga una lógica coherencia con las políticas públicas que están impulsando la vivienda como un derecho fundamental y que las políticas dirigidas a cubrir las necesidades de las familias más vulnerables puedan ganar eficacia con una regulación fiscal que sea coherente con esas políticas.
En concreto, será necesario:
- Hacer efectivo el mandato del legislador cuando prevé un IVA del 4% a la compra de viviendas destinadas a alquiler. Esta medida debería ampliarse a las sociedades que promueven directamente viviendas destinadas a alquiler asequible, ya sea sobre suelo en propiedad, derecho de superficie, concesión o cualquier otra fórmula.
- Ampliar el IVA del 4% a los costes incurridos en la promoción de viviendas destinadas a alquiler asequible, ampliando de esta manera ese tipo impositivo al canon y al valor del derecho de superficie.
- Reestablecer en el 85% la bonificación en el impuesto de sociedades para las sociedades de arrendamiento de viviendas, vigente hasta diciembre de 2021, para las viviendas destinadas a alquiler asequible.
- Suprimir la doble imposición para las sociedades de arrendamiento de viviendas, igualando su tratamiento al del resto de sociedades.
Por último y para las administraciones que otorgan el derecho de superficie, es necesario atender al límite que establece la normativa en el precio de suelo destinado a viviendas de protección oficial, limitando ese precio a un máximo del 20% del módulo vigente. Trasladando este concepto al derecho de superficie, se hace necesario compartir el coste de las inversiones futuras, especialmente aquellas destinadas a rehabilitar y mejorar los edificios (las que permitirán que las viviendas siempre se mantengan en óptimas condiciones de uso y confort), de manera que el coste final que deba soportar el precio del alquiler se pueda reducir hasta un máximo de ese 20% del precio del módulo, tanto por la reducción como tal como por sus consecuencias en el IVA que generará.
