Al llarg dels darrers 10 anys, el cooperativisme d’habitatge en cessió d’ús s’ha anat estenent a Catalunya. A finals de 2020 existeixen més de vint projectes en fase de promoció o convivència que sumen més de 400 habitatges. Un objectiu important per a seguir avançant en la seva consolidació és disposar d’una regulació específica que en defineixi les característiques essencials i en garanteixi l’interès públic.
A dia d’avui, si bé el cooperativisme en cessió d’ús se cita a la Llei 12/2015 de cooperatives de Catalunya, aquesta no n’estableix una regulació específica. Així doncs, el model està subjecte a la regulació general de les cooperatives d’habitatge (art. 122 a 127) i de les cooperatives de consumidors i usuaris (art. 115 a 117), però és en el marc dels estatuts socials de cada cooperativa on aquest es concreta. En aquest context, com s’està construint el model des d’una dimensió col·lectiva?
En primer lloc, a través del treball d’alineament i consens del sector. En aquest sentit, des de la Sectorial d’habitatge cooperatiu de la Xarxa d’Economia Solidària – XES s’han definit cinc aspectes que es consideren bàsics del model [1]:
- L’absència de lucre i la preservació de la propietat col·lectiva.
- L’assequibilitat i inclusivitat dels projectes.
- El foment de l’autogestió i la construcció de comunitat.
- El compromís amb el creixement del model.
- La corresponsabilitat amb l’entorn i el dret a l’habitatge.
Aquests són compartits pels diferents projectes de la Sectorial i tenen la seva translació en els estatuts social de cada cooperativa.
Així mateix, des d’entitats com La Dinamo o Sostre Cívic hem dut a terme diferents estudis per aprofundir en l’encaix jurídic del model de cessió d’ús en la legislació vigent [2].
Finalment, també es dona forma al model a través de les polítiques públiques. Per exemple, mitjançant els plecs per a la licitació de sòl públic, l’Ajuntament de Barcelona ha condicionat aspectes societaris, jurídics o econòmics que tenen incidència en aquest sentit.
Tot i així, malgrat aquest esforços, degut al marge regulador que permeten encara els estatuts socials, el model de cessió d’ús pateix de certa inseguretat jurídica.
En aquest sentit, les cooperatives de cessió d’ús poden concretar-se de formes diferents, potenciant o protegint, en major o menor mesura, determinats aspectes que determinen l’interès públic dels projectes. A la vegada aquests aspectes poden ser modificats per l’assemblea al llarg del temps mitjançant les majories necessàries.
Aquesta potencial variabilitat ha estat assenyalada des de les administracions públiques i governs locals com un element dissuasiu a l’hora de fer polítiques de foment.
Referents internacionals com els casos de Dinamarca i Uruguai [3], mostren la importància de disposar d’una regulació clara del model que el doti d’interès públic i afavoreixi el desplegament de polítiques de foment que contribueixin a la seva extensió.
Aquesta diagnosi ha donat peu a l’elaboració d’una proposta de regulació del model de cessió d’ús en el marc de la Llei de cooperatives per part de la Sectorial d’habitatge cooperatiu de la XES que actualment s’està treballant amb les federacions d’habitatge i de consumidors i usuaris. El treball ha sigut possible gràcies al suport inicial de la Direcció General de Cooperatives i ha estat desenvolupat tècnicament per l’advocada Cristina Grau de FGC advocats.
La proposta defineix el model de cessió d’ús i en regula aquells aspectes que es consideren essencials per a garantir-ne l’interès públic. Així doncs, planteja com a elements principals:
- La creació d’una subsecció a la Llei 12/2015 de cooperatives dins la tipologia de cooperatives integrals, generant una nova subclasse. En defineix l’objecte i l’activitat cooperativitzada, i estableix que aquestes són les que conserven la propietat del sòl i l’edificació i atribueixen a preu de cost l’ús dels habitatges a les seves sòcies.
- Es regula el dret d’ús, definint-lo com un dret un dret personalíssim que deriva exclusivament del contracte societari i vinculat a la condició de sòcia. Igualment s’estableix que el dret d’ús no podrà tenir naturalesa real ni ésser inscrit al registre de la propietat.
- S’estableixen limitacions a la transformació de la societat o del règim d’ús dels habitatges, amb l’objectiu de garantir el manteniment de la propietat col·lectiva i la preservació del patrimoni cooperatiu fora del lliure mercat.
- S’estableix que aquestes cooperatives han de constituir un fons irrepartible d’import equivalent almenys a l’1% del cost de cada promoció que la cooperativa dugui a terme, que s’ha de destinar a l’impuls de nous projectes.
- A fi i efecte de fomentar i preservar l’assequibilitat dels projectes es limita el valor de les aportacions inicials al capital social i s’estableix que les sòcies sortint recuperen exclusivament l’aportació de capital actualitzada per l’IPC.
- Es regulen les possibilitats de transmissió del dret d’ús entre persones vives o en relació a les hereves prioritzant els factors convivencials i la participació a la cooperativa.
La regulació del model és un pas més per impulsar entre totes una alternativa de base comunitària i cooperativa, que permeti la generació i preservació d’habitatge assequible i inclusiu fora del lliure mercat, i contribueixi a l’enfortiment de l’Economia Solidària a Catalunya.
Arnau Andrés Gallart – membre de La Dinamo Fundació.
[1] Veure https://xes.cat/comissions/habitatge/
[2] Veure “Impuls de les cooperatives d’usuàries d’habitatge” o “Sobre el marc legal aconsellable per impulsar el model de cooperatives en règim d’ús” disponibles a https://ladinamofundacio.org/recursos/#publicacionsdinamo o “Nº2. Marc legal” disponible a https://sostrecivic.coop/publicacions-i-descarregues/
[3]Veure “El foment del cooperativisme d’habitatge en cessió d’ús a Dinamarca i Uruguai” a https://ladinamofundacio.org/recursos/#publicacionsdinamo
